La découverte de rongeurs (rats, souris…) dans son logement est une source de stress majeure : santé, hygiène, dégradations, tout est remis en question. Inévitablement, une question revient pour tout locataire ou propriétaire confronté à ce problème : dératisation locataire ou propriétaire, qui doit payer ?
La réponse rapide est claire : en principe, la loi désigne le propriétaire bailleur comme principal responsable de la dératisation. Toutefois, il existe des exceptions, notamment si une faute du locataire est avérée.
Dans cet article ultra-complet, nous démêlons le vrai du faux sur la question « dératisation locataire ou propriétaire », à travers l’analyse des lois, des situations réelles (entrée dans les lieux, en cours de bail, parties communes) et les recours possibles pour chaque partie.
La règle générale : une obligation du propriétaire de fournir un logement décent
Le fondement juridique : la loi au service du locataire
La législation française est sans ambiguïté : le propriétaire bailleur doit garantir un logement « décent », c’est-à-dire notamment exempt d’infestation d’espèces nuisibles (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). La loi ELAN a renforcé cette notion depuis 2018, soulignant l’exigence d’un logement sain, sans rongeurs ni parasites.
De plus, le propriétaire doit assurer l’entretien du logement et effectuer toutes les réparations nécessaires autres que locatives. La question dératisation locataire ou propriétaire est donc, en principe, tranchée : c’est au bailleur d’assumer la prestation.
Pourquoi les frais de dératisation ne sont pas des charges récupérables
En matière de dératisation locataire ou propriétaire, le décret n°87-713 du 26 août 1987 liste les charges pouvant être récupérées auprès du locataire. La dératisation n’y figure pas : le propriétaire ne peut donc pas répercuter ce coût.
La jurisprudence est également claire. La Cour de cassation, le 29 janvier 2002, a confirmé que l’obligation d’assurer un logement sans nuisibles incombe au propriétaire. Impossible donc (hors faute prouvée) de faire passer la facture au locataire.
L’exception principale : quand la dératisation incombe au locataire
Le manquement à l’obligation d’entretien courant du logement
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire un entretien courant du logement : nettoyer, évacuer régulièrement les déchets, éviter tout comportement favorisant la prolifération des nuisibles.
Exemples de négligence :
- Non-évacuation des ordures ménagères,
- Dépôts alimentaires attirant les rats,
- Logement manifestement insalubre.
Dans ce cas, dératisation locataire ou propriétaire : le locataire prend à sa charge tout ou partie des frais, sous réserve que sa faute soit prouvée.
La charge de la preuve : un fardeau pour le propriétaire
Le propriétaire ne peut se décharger de sa responsabilité qu’en prouvant la faute du locataire. Il doit alors constituer un dossier :
- Photos montrant un logement sale ou mal entretenu,
- Constat d’huissier,
- Témoignages de voisins,
- Courriers de rappel envoyés au locataire.
Sans preuve solide, la règle « dératisation locataire ou propriétaire » reste en faveur du locataire : c’est au propriétaire de payer.
Analyse par situation : qui est responsable et quand ? (La chronologie de l’infestation)
Avant la signature du bail et à l’entrée dans les lieux
Sauf mention contraire, la responsabilité incombe au propriétaire. D’où l’importance de l’état des lieux d’entrée pour signaler tout doute sur la présence de rongeurs. Si l’infestation apparaît juste après l’emménagement, elle est présumée antérieure, donc à la charge du bailleur.
En cours de bail : déterminer l’origine est la clé
Infestation limitée aux parties privatives
En cas de rats ou souris dans l’appartement ou la maison, c’est au propriétaire d’intervenir… sauf à démontrer une négligence manifeste du locataire (preuve à l’appui).
Infestation provenant des parties communes
Si l’origine provient du local poubelle, des caves ou des parties communes, le syndic de copropriété devient l’acteur central : il doit organiser la dératisation et la facture passe dans les charges de copropriété, payées indirectement par tous les résidents (propriétaires et locataires).
Cas spécifique d’une maison individuelle louée
Même logique : la responsabilité pèse sur le bailleur, sauf comportement fautif du locataire. Si l’infestation provient d’une cause extérieure (chantier, champ, égout), la discussion amiable reste à privilégier, mais la loi protège toujours le locataire sur la question « dératisation locataire ou propriétaire ».
Dératisation vs désinsectisation : une nuance financière cruciale
La question dératisation locataire ou propriétaire ne doit pas être confondue avec la désinsectisation (cafards, punaises de lit…).
Dératisation (rats, souris) : l’intervention et les produits à la charge du propriétaire
Main d’œuvre, déplacement, produits : tout est à la charge du bailleur, sauf faute du locataire.
Désinsectisation (cafards, punaises de lits) : une répartition des frais possible
Le décret du 26 août 1987 prévoit que seuls les produits insecticides sont récupérables sur le locataire (charge locative). La main d’œuvre reste du ressort du bailleur. La facture de l’entreprise doit bien distinguer ces éléments.
A lire aussi
Guide pratique : que faire concrètement en cas d’infestation ?
La checklist d’actions pour le locataire
- Documenter : Photos, vidéos datées.
- Alerter : Prévenir le propriétaire par e-mail, puis lettre recommandée avec accusé de réception.
- Mise en demeure : Sans réaction du bailleur, exiger l’intervention dans un délai précis.
- Conciliation : Saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation.
- Justice : Dernier recours, saisir le tribunal judiciaire pour exiger l’intervention et demander des dommages et intérêts.
Les bons réflexes pour le propriétaire
- Réactivité : Plus vous attendez, plus le risque de litige augmente.
- Professionnalisme : Faites appel à une entreprise agréée. Demandez plusieurs devis.
- Communication : Tenez le locataire informé, prévenez le syndic si nécessaire.
En savoir plus
Au-delà du logement : les autres acteurs à connaître
Le rôle du syndic de copropriété
Garant de l’hygiène des parties communes, le syndic a tout intérêt à agir vite pour préserver la salubrité collective.
La responsabilité de la mairie
La mairie, via ses services d’hygiène, possède une obligation de salubrité publique (gestion des égouts, espaces publics). Certains services municipaux proposent la dératisation gratuite ou à prix réduit.
Conclusion
En résumé, sur la question dératisation locataire ou propriétaire, la règle générale reste : c’est au propriétaire de prendre en charge… sauf preuve du contraire. En cas de doute ou de litige, faites-vous accompagner.
Pour toute urgence, rapprochez-vous d’un professionnel ou des services compétents de votre mairie. Un logement sain, c’est un droit pour chaque locataire – et une obligation pour chaque bailleur !
Dératisation : une prestation de KO.Nuisibles
Non, le loyer doit être payé. Suspendre le paiement vous place en tort. Suivez la procédure légale décrite plus haut pour éventuellement obtenir une réduction ou une indemnisation.
Entre 80€ et 300€, selon la surface et le degré d’infestation. Pour un devis précis, consultez les professionnels référencés en annuaire.
Seulement s’il prouve que l’infestation est due à votre faute et que cela figure dans l’état des lieux de sortie.
Oui, la notion de logement décent s’applique : le propriétaire doit intervenir, sauf preuve de négligence du locataire.
Non, il a une obligation de résultat. Il doit mandater une entreprise pour une éradication complète et effectuer si besoin les réparations (boucher les accès…).
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